A peine le printemps entamé, qu’on pense déjà aux vacances d’été. Que vous soyez plutôt mer, montagne, campagne ou globe-trotteur, des vacances, cela s’organise (ou s’improvise).

Et comme vous, un bon nombre de personnes vont commencer (si ce n’est déjà fait) à les planifier. Et qu’on se le dise, quel est l’un des premiers éléments auxquels on pense ? Le logement, bien sûr !

Professionnels ? Particuliers ? Appartement ? Maison ? Ce ne sont pas les offres qui manquent et les demandes non plus.

Comment s’y retrouver en tant que propriétaire-bailleur ? Quel est l’intérêt et les avantages d’investir dans l’immobilier locatif saisonnier ?

Dans cet article, nous aborderons les questions liées à ce type d’investissement :  la rentabilité, le choix du bien et les modalités de la location, les avantages qu’il comporte, et comment louer son bien. Un petit tour par la loi et les règlementations, et vous pourrez envisager ou concrétiser votre projet.

Un bon programme pour passer des vacances sereines !!

Et si vous souhaitez avoir plus de détail sur l’investissement immobilier locatif d’une manière plus générale, je vous invite à (re)lire l’article du mois de janvier dernier, qui parle de ce sujet de fond.

 

Qu’est-ce que la location saisonnière ?

La location saisonnière est le fait de proposer un logement à la location, la plupart du temps sur des durées limitées (à la nuit, à la semaine, au mois) et se déroule principalement pendant les vacances. Il n’y a pas de contraintes géographiques particulières, mer, montagne, ville, campagne… un bien saisonnier peut être loué en tant que tel, peu importe le lieu que vous choisissez.

De part cette souplesse, le principal inconvénient de ce type de location, est le travail de gestion qu’il demande. En effet, la succession des contrats de location, due notamment à leur courte durée induit un suivi régulier des locataires, des états des lieux, de la gestion financière (et fiscale) … Un point à prendre en compte avant de se lancer dans l’aventure !

Mais il y a beaucoup de raisons à choisir ce type de location…

 

Pourquoi investir dans l’investissement immobilier saisonnier ?

Avec ce type de location, le premier avantage qu’il offre est que vous n’avez aucun risque de loyers impayés. En effet, les futurs locataires paient avant d’avoir pris possession des lieux pour une durée stipulé dans le contrat.

Ensuite, un autre point tout aussi important, est que vos revenus sont plus élevés qu’en location dite « traditionnelle ». Sa rentabilité peut être multipliée par 2 dans les meilleurs cas, si on compare à un investissement locatif classique. Mais encore une fois, cela dépend de nombreux critères, que nous verrons plus loin dans l’article. Toutefois, il faut prévoir que le logement ne sera pas loué toute l’année. Le montant des loyers doit aussi couvrir les périodes où le logement sera inoccupé. Ce point est en règle générale abordé lors du plan de financement.

Le risque de dégradation du bien est quant à lui très faible. En effet, les locataires ne faisant que passer, le logement est très souvent un simple pied à terre, et ils y passent très peu de temps.

Nous en parlions dans l’article de mars, la procédure d’expulsion. Dans le cadre de la location saisonnière, elle n’existe pas. En effet, le contrat de location n’est pas le même que pour une habitation principale. Vous êtes sur un contrat commercial.

La règlementation sur les tarifs, quant à elle, est plutôt souple : pas de loyers plafonnés, vous fixez vous-même vos tarifs. Mais attention, comme la location classique, il faut se fier au prix du marché, et bien comparer son bien avec les autres locations du même type.

Et enfin, la fiscalité location saisonnière est très avantageuse et spécifique. Elle est propre aux locations entre particuliers et de courte durée. On parle alors de la taxe de séjour et de l’imposition. Elle permet de déduire une partie de vos revenus de vos impôts, sans avoir à payer plus de taxes.

Le saviez-vous ? Vous pouvez vous aussi profiter du bien. Evidemment, pendant cette période, aucun revenu ne sera versé.

 

Quel type de bien choisir ?

Comme pour l’investissement immobilier locatif classique, les 2 critères principaux à prendre en compte sont l’emplacement et le type de bien (appartement ou maison).

Même si la location saisonnière n’est pas réservée à une zone géographique précise, le choix de l’emplacement est primordial si vous voulez que votre bien soit loué en permanence (ou du moins selon vos besoins). Les critères principaux recherchés sont la facilité d’accès aux transports, aux commerces et aux zones touristiques.

Mais cela dépend aussi du type de bien que vous louez. On n’aura pas forcément les mêmes exigences s’il s’agit d’un appartement (proximité zones touristiques), ou d’une maison (calme, vue, proche de la mer, équipements…).

Mettre en location un appartement, veut dire privilégier le centre-ville (ou proche), les transports, très courtes périodes de location, des loyers moins onéreux que pour une maison.

La maison, elle, en revanche, se situera plus en périphérie, au calme, ses revenus seront plus élevés, et elle attirera plus les familles ou groupes d’amis. A noter que les durées de location sont quant à elle plus longues que pour un appartement. Minimum 1 à 2 semaines, jusqu’à plusieurs mois.

Conseil : étudiez bien le marché, votre capacité d’emprunt, les loyers pratiqués, les zones géographiques les plus prisées… et vous pourrez vous concentrer sur la recherche de votre futur bien.

 

Comment louer mon bien ?

Vous pouvez louer votre résidence principale, ou un bien immobilier saisonnier en location.

La première vous permet de louer votre habitation lorsque vous vous absentez (pour des vacances notamment ou simplement en week-end), la deuxième permet, comme nous l’avons vu plus haut, de louer votre bien pendant les hautes saisons, voir même de vous réserver la possibilité de l’occuper.

La question qui se pose ici est comment mettre mon bien en location ? Là encore cela dépend du type de bien que vous louer, de votre disponibilité à le gérer…

Depuis quelques temps maintenant, nous avons vu fleurir sur la toile bons nombres de plateformes en ligne proposant de mettre simplement et rapidement, son bien à la location. Et très souvent ces plateformes mettent en relation des particuliers locataires et des particuliers propriétaires bailleurs. Très utilisés pour louer sa résidence principale par exemple.

L’autre moyen, et qui reste le plus prudent est de confier votre location à une agence. En effet, au-delà des aspects contractuels, du suivi, de la gestion financière ou encore des états des lieux que votre bien requiert, un professionnel de l’immobilier saura vous tenir au courant du marché, de ses évolutions ou pourra aussi gérer les litiges éventuels. Pensez-y !

Le saviez-vous ? La durée des contrats de location que vous signerez dépendront du type de bien et de l’emplacement que vous aurez choisi. Attention toutefois à ce qu’elle ne dépasse pas 4 mois. Cela pourrait être assimilé à de la location longue durée et vous devrez déclarer sa mise en location auprès de la mairie.

 

Quel cadre législatif ?

Avec l’essor des locations saisonnières, la législation a été adaptée et renforcée, notamment par la loi Alur en 2014 (cf article de novembre).

En effet, il était nécessaire d’apporter un cadre législatif, notamment face aux hôteliers qui y voyaient de la concurrence déloyale. De ce fait, la loi définit ce type de location comme « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Cela délimite notamment la durée à maximum 4 mois dans l’année.

Vous pouvez aussi louer votre résidence secondaire. Dans ce cas c’est une autre règlementation qui s’applique et suppose d’obtenir de la municipalité une autorisation visant à changer l’usage du logement.

Et contrairement à ce que l’on pourrait penser, les prix des loyers ne sont pas réglementés. Vous êtes libres de fixer le tarif que vous souhaitez. Toutefois, pratiquez les prix du marché.

 

Quelles sont les règlementations ?

Comme pour toute location, il faut impérativement signer un contrat de location. Il doit décrire le logement et ses équipements, la durée, le tarif, les conditions de paiement etc…

Généralement, lorsque vous mettez votre bien en location directement sur les plateformes en ligne, la responsabilité juridique est portée sur elles. Vous pouvez, toutefois, faire signer un contrat de location via les sites en question.

Le mieux étant de faire appel à un professionnel de l’immobilier.

Il est tout à fait possible de demander un acompte. Ce qui est très souvent le cas dans ce type de location. Il ne doit pas dépasser le quart du prix s’il est loué par un agent immobilier et jamais plus de 6 mois avant la date d’entrée dans le logement. Le solde ne peut être versé plus d’un mois avant cette date. Des mentions à inscrire impérativement dans le contrat de location.

 

Vous l’aurez compris, l’investissement locatif saisonnier est un moyen de s’assurer des revenus complémentaires, et une rentabilité financière. Il apporte aussi beaucoup de souplesse. En revanche, son investissement est plus que financier puisqu’il mérite qu’on y consacre du temps, notamment dans sa gestion locative.

Et grâce à la lecture de mes articles, vous avez toutes les bonnes raisons de vous lancer dans l’aventure. L’essentiel est d’être bien accompagné !

 

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

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