Si vous avez lu mon dernier article de février sur la période de chauffe, vous n’êtes pas censé ignorer que celle-ci arrive bientôt à sa fin. Et on dit tant mieux !

Celle-ci est marquée également par ce que l’on appelle « la trêve hivernale ».

Mais qu’est-ce que c’est ?

Si vous êtes un(e) fidèle lecteur(rice), vous avez fait le lien avec l’article de novembre qui parlait de la Loi Alur ? Cette fameuse loi qui a permis de réformer le droit au logement en France et d’instaurer un cadre rigoureux dans la gestion immobilière, et notamment dans le cadre de la location de logement.

Car en effet, lorsque l’on loue un logement, que l’on soit propriétaire ou locataire, il faut avoir en tête que nous avons des droits, mais aussi des devoirs.

Mais aussi des garanties, notamment pour les propriétaires bailleurs !

Nous allons donc aborder ce mois-ci ce sujet qui peut devenir crispant. Je vous explique tout : Comment la gérer ? Quelles sont les situations auxquelles vous pouvez être confronté et comment y faire face ? quelles sont les dispositifs mis en place pour rester serein ?

 

Qu’est ce que la trêve hivernale ?

La trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars de chaque année et marque le fait que les propriétaires bailleurs ne peuvent pas expulser leur(s) locataire(s).

Les motifs d’expulsion concernent principalement les loyers impayés, mais également les nuisances ou encore le non-respect du règlement de copropriété, etc.

Avant d’entamer une procédure d’expulsion en bonne et due forme, le propriétaire-bailleur se doit de trouver une solution en accord avec le locataire.

S’il ne respecte pas la trêve hivernale et essaie de forcer le locataire à quitter les lieux durant cette période, il peut être puni d’une peine de prison allant jusqu’à trois ans et 30 000 euros d’amende.

Le saviez-vous ? Durant la trêve hivernale, la loi interdit aux fournisseurs d’énergie et aux bailleurs de procéder à la coupure de l’électricité, du gaz et de l’eau au sein d’un logement. Le locataire serait en droit de porter plainte. Il est également protégé contre les coupures d’énergie en cas de factures impayées.  

 

Les exceptions qui confirment la règle

Voici les cas où vous pouvez faire valoir votre droit d’expulsion, malgré la trêve hivernale :

• Les locataires bénéficient d’un relogement adapté à leurs besoins et à leur composition familiale ;
• Les locataires d’un logement situé dans un immeuble touché par un arrêté de mise en sécurité ;
• Les squatteurs entrés dans le logement illégalement ou par effraction (résidence principale ou secondaire) ;
• Les squatteurs occupant un garage ou un terrain et dont l’expulsion a été prononcée par le juge qui supprime ou réduit la durée de la trêve hivernale ;
• Les conjoints, époux, partenaires de Pacs ou concubins ayant commis des violences familiales et dont l’expulsion du domicile a été ordonnée par un juge.

En dehors de ces exceptions, tous les autres motifs protègent le locataire, et obligent le propriétaire-bailleur à respecter la date du 31 mars pour faire valoir l’expulsion.

 

Les loyers impayés, motif d’expulsion le plus courant

Commençons par la définition de ce que sont les loyers impayés : « le fait pour un locataire de ne pas payer entièrement son loyer et ses provisions pour charges à l’échéance prévue dans le contrat de bail ».

Il existe des solutions pour aider les locataires qui ont des difficultés à payer leur loyer : les n° d’urgence type « SOS loyers impayés », les associations ou encore la protection juridique souvent incluse dans les contrats d’assurance habitation, automobile, cartes de crédit, complémentaire santé, etc.

En attendant, lorsque le locataire ne paie plus, quel qu’en soit la raison, le propriétaire-bailleur, lui, peut se retrouver dans une situation plus que compliquée : difficultés à financer son logement (crédit immobilier, charges, impôts fonciers). Et être en situation financière difficile.

Mais heureusement, il existe aussi des garanties pour les propriétaires-bailleurs.

Le saviez-vous ? Pendant la trêve hivernale, le propriétaire-bailleur peut entreprendre des démarches pour entamer une procédure d’expulsion. Si elle aboutit, son exécution sera reportée au-delà de la fin de la trêve.

 

Quelles démarches entreprendre ?

Commencez tout d’abord par discuter avec lui. Très souvent la communication et l’écoute peuvent débloquer bien des situations. Même si vous êtes dans votre droit, votre locataire est peut-être dans une situation financière qui ne lui permet pas de respecter son engagement (chômage, séparation, frais de santé…). Même si cela ne justifie pas les loyers impayés, cela l’explique. Tentez d’engager un dialogue dans un premier temps (courrier simple, email, téléphone).

Si la situation n’est pas débloquée, vous pouvez ensuite lui envoyer à lui et sa caution (cf contrat de bail), une lettre de mise en demeure (en recommandée).

Si aucune solution à l’amiable n’est trouvée, vous pouvez engager une procédure pour expulsion.

Tout d’abord, il vous faut contacter un huissier de justice pour envoyer, à votre locataire, ce que l’on appelle un « commandement de payer ». Il aura alors 2 mois pour vous régler les loyers dus.

Si malgré cela vous êtes toujours dans l’impasse, dans ce cas vous devez entamer une procédure judiciaire à son encontre en saisissant le tribunal judiciaire. Pour éviter de vous lancer à l‘aveugle dans cette démarche, le mieux est de faire appel à un avocat spécialisé en droit des baux d’habitation. Il saura vous conseiller la procédure à suivre.

 

La GLI, votre bouée de sauvetage

La Garantie des Loyers Impayés (GLI) est une assurance que vous pouvez souscrire pour vous protéger des impayés.

C’est une assurance qui rembourse non seulement les loyers impayés, mais aussi les charges impayées, les frais de contentieux, voire, dans certains cas, les dégradations.

C’est donc la solution idéale  pour être en sécurité et serein !

Le saviez-vous ? Elle peut être souscrite soit auprès de votre banque soit auprès de votre assurance, ou encore directement auprès de votre gestionnaire. Attention toutefois, pour que l’organisme vous l’accorde, le dossier de votre locataire doit remplir certaines conditions (solvabilité du locataire, contrat de location conforme, clauses, etc.), et être validé. On appelle cela « l’agrément ».

Une fois que votre locataire a été informé de sa mise en demeure, vous devez transmettre à votre assurance une déclaration de sinistre, accompagnée des pièces justificatives prévues aux contrats.

Suivant les conditions de l’assurance que vous avez souscrite, la garantie est rétroactive et prend en compte les impayés dès le 1^er mois, dès que vous déclarez votre sinistre. Naturellement vous devrez informer l’assureur des éventuels règlements effectués par le locataire postérieurement à la déclaration de sinistre.

La GLI prend en charge l’intégralité des dépenses liées au litige soit :

• Le montant total des sommes encaissées: loyers impayés, provisions pour charges, ordure ménagère, régularisation de charges, factures annexes…
• Les frais de contentieux: le propriétaire est déchargé de la difficulté d’agir en justice. Elle rembourse les frais de procédure (huissier, avocat, etc.) nécessaires pour le recouvrement des loyers impayés et les dégradations éventuelles du logement, le cas échéant.

Cette assurance est un gage de trabquilité et vous permet d’anticiper ces situations désagréables auxquelles tout propriétaire-bailleur peut être confronté.

Le saviez-vous ? Ainsi, le prix de la GLI dépend du montant du loyer à couvrir. Il représente entre 2,5 à 5 % du loyer annuel (charges comprises), selon les contrats. Exemple : pour un loyer de 500 €/mois et une garantie à 3 % du loyer annuel, votre assurance vous coûtera 180 €/an, soit 15 €/mois.

Vous l’aurez compris, quand on se lance dans l’investissement locatif, il faut penser SECURITE.

Le mois-dernier nous avons vu comme il était important de sécuriser son logement, mais vous l’aurez compris, il est également primordial de sécuriser son projet.

Les risques doivent être mesurés et intégrés pleinement à votre dispositif.

Comme j’aime à le dire assez souvent « Mieux vaut prévenir que guérir » !

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

Tél. : 06 59 92 87 00

Mail : m.valverde@pa-adb.fr

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