Un dispositif encadré qui facilite la vie de tous.

Qui a dit que le mois de novembre était triste ? On redécouvre notre garde-robe d’hiver, les décorations de Noël font leur apparition, les hommes se laissent pousser la moustache, la nature est à son apogée…

Novembre annonce aussi la fin de l’année, l’heure du bilan pour certains : personnel, professionnel, financier, ou fiscal… l’essentiel est d’en tirer des bénéfices pour l’année suivante !

Pour se faire rien de plus simple, il suffit de s’entourer des bonnes personnes et de maîtriser son sujet. Et justement parlons-en !

Que vous soyez, propriétaires, locataires, co-propriétaires, bailleurs ou agences de location, connaissez-vous les exigences imposées au marché de l’immobilier ? Connaissez-vous la loi ALUR et ses avantages ?

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) concerne tous les acteurs du marché immobilier. Elle a permis de réformer le droit au logement en France et d’instaurer un cadre rigoureux dans la gestion immobilière : plus de transparence, de compréhension, d’information, d’encadrement, de confiance…

Que du positif si vous préférez !

Si j’ai décidé de vous parler de ce sujet ce mois-ci, c’est que l’application de cette loi et les mesures qui s’y rattachent, viennent faire écho aux réponses que j’apporte quotidiennement à mes clients !

Découvrez, dans cet article, tout ce que vous devez savoir sur la loi ALUR. Il vous aidera à faire le point et comprendre quelles sont les implications pour vous, quel que soit votre statut.

Pourquoi une loi sur le logement ?

C’est en 2014 que la loi ALUR a été votée. Mais pourquoi me direz-vous ? Encore une loi qui vient en contredire une autre ? Et bien non justement. Celle-ci a le mérite de clarifier les choses. Et pour ma part, j’en suis plutôt satisfaite en tant que professionnelle de l’immobilier !

Ce dispositif a vu le jour pour formaliser, encadrer et rendre plus fluides et transparentes, les pratiques constatées dans le milieu de l’immobilier : aide à l’accès au logement en luttant contre la location de logements inadéquats et insalubres, loyers et honoraires mal encadrés, relations propriétaires et locataires en déclin, modes de contractualisation fluctuants…

Bref, il fallait mettre un peu d’ordre dans tout ça…

Devant ce constat, la mise en application de la loi ALUR a permis l’amélioration de l’accès au droit au logement, et a sécurisé les process à plusieurs niveaux.

Voici, concrètement, ce qui a changé :

En premier lieu, la loi ALUR est venue renforcer la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permettant de vérifier l’état et la qualité des logements mis à la location.

Il est possible de faire une déclaration de mise en location à la signature du contrat, ou demander une autorisation au préalable de mise en location.

Pour les promoteurs immobiliers, la loi ALUR a permis d’encourager la construction de logements, et dans le même temps, de créer un organisme de foncier solidaire (OFS) pour favoriser une accession sociale sécurisée.

Et ce n’est pas fini (non non) !

L’autre mesure, et pas des moindres, concerne la protection des copropriétaires. Les membres du syndicat de la copropriété doivent être informés de l’état de leur immeuble : réalisation obligatoire du Diagnostic Technique Global (DTG) pour toutes les copropriétés dont les immeubles sont construits depuis plus de 10 ans.

A cela vient s’ajouter un encadrement des syndics de copropriété. Ils ont l’obligation de réaliser un contrat de syndic basé sur un contrat type défini par la loi ALUR, et de s‘engager sur des honoraires clairs. L’autre point important reste la création d’un fond de travaux pour anticiper et financer les dépenses de travaux à venir avec, en plus, l’obligation du syndic de copropriété de dissocier les comptes bancaires des copropriétés gérées.

Mais la loi ALUR ne s’arrête pas là et va plus loin. Je sais vous vous demander encore comment cela est possible ?

Et pourtant, elle a complètement bouleversé les process de la mise en location ou à la vente des biens immobiliers. Et ceci, en faveur de tous !

Toujours dans un souci de protection et d’accès au logement, le dispositif ALUR a permis de mieux encadrer les relations entre les propriétaires et les locataires.

Et ça, j’achète !

De ce fait, trois mesures importantes ont été prises :

• Plus de transparence et de clarté dans la rédaction des annonces immobilières (honoraires, charges, surface…) ;
• Obligation, pour les agences immobilières, d’afficher clairement le barème de leurs honoraires dans leurs vitrines et sur les sites internet où les annonces sont publiées, et d’encadrer les frais d’agence ;
• Les propriétaires bailleurs doivent se conformer à certaines règles pour la mise en location : diagnostics immobiliers obligatoires, mise en place de détecteurs de fumée, encadrement des loyers, et des nouveaux contrats de location types qui contiennent des informations obligatoires telles que la surface habitable, ou encore le loyer de référence de la zone.

Le marché immobilier a dû entreprendre lui aussi un gros chantier (c’est le cordonnier…) sur ses pratiques. Ce qui, entre nous, permet d’améliorer grandement les rapports entre locataire et bailleur et éviter certaines situations abusives de part et d’autre.

Et justement, quelles sont les implications pour le locataire et le bailleur ?

Le locataire doit justifier de son droit à l’accès au logement en présentant un dossier de location à la demande du propriétaire. Il a également la possibilité de réduire le délai de préavis pour quitter le logement de 3 mois à 1 mois. Cette mesure concerne les locataires louant un logement dans une ville en zone tendue.

Le bailleur, lui, dans un souci de transparence et de sécurité des locataires, doit respecter quelques dispositions en plus de celles citées plus haut :

• la durée du délai de prescription sur le paiement des loyers impayés et des charges passe de 5 à 3 ans ;
• la période de trêve hivernale est définie du 1^er novembre au 31 mars ;
• la restitution du dépôt de garantie est réduite à 1 mois quand l’état des lieux de sortie est jugé conforme à l’état des lieux d’entrée, depuis la loi Alur.

Enfin, les propriétaires, ayant souscrit une garantie de loyers impayés, n’ont plus besoin d’exiger un garant sauf pour les étudiants.

Vous l’aurez compris, la loi ALUR est notre ALLIEE. Malgré une mise en place compliquée, notamment pour les syndics de copropriété, elle a le mérite de sécuriser et formaliser les choses.

De faciliter la vie de tous !

Avancer sur des bases communes, dans le respect des droits de chacun.

Avec tous ces éléments, votre bilan 2021 ne pourra être que positif !

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

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